시행사가 취득하는 토지 취득원가의 손금귀속시기

주택・상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도를 작업진행률에 의하는 경우 해당 건물 등의 부지로 사용될 토지의 취득원가는 작업진행률 계산시에는 산입하지 아니하며, 산정된 작업진행률에 따라 안분하여 손금에 산입하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 사실관계가 불분명하여 명확하게 답변을 드릴 수 없으나, 부동산 개발 및 공급업에 사용하기 위하여 취득하는 토지 취득원가의 손금귀속시기는 “법인세법 기본통칙 40-69…7”을 참고하여 처리 하시기 바랍니다. ◇ 법인세법 기본통칙 40-69…7 【 아파트 등을 분양하는 경우의 작업진행률 계산 】 ① 주택・상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도를 영 제69조 제1항에 따른 작업진행률에 의하는 경우에 해당 아파트 등의 부지로 사용될 토지의 취득원가는 규칙 제34조에 따른 작업진행률 계산시 산입하지 아니한다. ② 제1항의 토지 취득원가는 동항의 규정에 의하여 계산된 작업진행률에 의하여 안분하여 손금에 산입한다. 1. 사실관계 ○ 질의법인은 부동산 시행 및 분양을 목적으로 종교단체로부터 토지를 매입할 예정이며, 토지대금은 약 00억원을 지급할 예정임 ○ 이와 별도로 양자 간 합의에 따라 약 00억원의 종교단체의 건물 신축비용을 기부금으로 지급하기로 함(기부금은 기성에 따라 단계적으로 지급) 2. 질의내용 ○ 부동산업 개발 및 공급업(시행사) 영위법인이 사업에 사용할 목적으로 종교단체로부터 토지를 매입하면서 양자 간 합의에 따라 토지대금과 별도로 종교단체의 건물 신축비용을 기부금으로 지급하는 경우 - 동 기부금을 공사원가(용지비)로 보아 진행률 및 분양률에 따라 손금에 산입하는 것인지 여부 3. 관련법령 ○ 국세기본법 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. ○ 법인세법 제40조 【 손익의 귀속사업연도 】 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. ② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 법인세법 시행령 제69조 【용역제공 등에의한 손익의 귀속사업연도】 ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다. 1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설등의 경우 2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. 1. 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우 2. 법 제51조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로서 한국채택국제회계기준을 적용하는 법인이 수행하는 예약매출의 경우 ○ 법인세법 시행규칙 제34조 【(작업진행률의 계산등)】 ① 영 제69조제1항 본문에서 "건설등을 완료한 정도"란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. 1. 건설의 경우 : 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간·작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 조에서 "작업시간등"이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다. 작업진행률 = 해당사업연도 말까지 발생한 총 공사비 누적액 / 총공사예정비 2. 제1호 외의 경우 : 제1호를 준용하여 계산한 비율 ② 제1항에 따른 총공사예정비는 기업회계기준을 적용하여 계약 당시에 추정한 공사원가에 해당 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 공사원가로 한다. ③ 영 제69조제1항 본문에 따라 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 1. 익금 계약금액 × 작업진행률 - 직전 사업연도말까지 익금에 산입한 금액 2. 손금 : 당해사업연도에 발생된 총비용 4. 관련예규 등 ○ 법인세법 기본통칙 40-69…7 【 아파트 등을 분양하는 경우의 작업진행률 계산 】 ① 주택・상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도를 영 제69조 제1항에 따른 작업진행률에 의하는 경우에 해당 아파트 등의 부지로 사용될 토지의 취득원가는 규칙 제34조에 따른 작업진행률 계산시 산입하지 아니한다. <개정 2001.11.01., 2019.12.23.> ② 제1항의 토지 취득원가는 동항의 규정에 의하여 계산된 작업진행률에 의하여 안분하여 손금에 산입한다. <신설 2001.11.01.> ○ 사전-2015-법령해석법인-0037, 2015.07.16 위 사전답변 신청의 경우, 시공사와 도급계약에 의해 아파트를 신축・분양하는 법인(시행사)이 예약매출로 인한 손익을 진행기준으로 인식하는 경우 시공사에 지급할 도급금액 중 해당 사업연도에 손금(분양원가)으로 계상할 금액은 「법인세법 시행령」제69조에 따라 시공사에 지급할 도급금액의 총액에 시공사의 작업진행률을 곱하고 분양계약률을 적용하여 계산한 금액에서 전기말까지 도급금액과 관련한 손금계상액을 차감하여 계산하는 것이고, 이 경우 시공사의 작업진행률은 「법인세법 시행규칙」제34조제1항제1호에 따라 계산하는 것임 ○ 법인세과-760, 2009.07.02 시공회사와 도급계약에 의하여 아파트를 신축분양하는 내국법인이 ｢법인세법 시행규칙｣ 제34조제1항제1호 를 적용함에 있어 “해당 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액”은 당해 법인이 직접 부담한 공사원가의 누적액과 당해 법인이 시공회사에 지급할 도급금액의 총액에 시공회사의 작업진행률을 적용하여 계산한 금액의 합계액을 말하는 것임